[부동산승소포인트] 건축물대장 정정신청절차 이행청구, 집합건축물 시리즈 ②
그렇다면 착오로 잘못기재된 건축물대장내용이 있을 경우, 해당 건물의 소유자라면 직접 변경신청을 하면 되는데,
건물에 대해 이해관계가 있는 제3자의 경우 어떻게 이를 정정할 수 있을까요. 오늘은,
건축물 소유자가 아닌 제3자가 건축물대장을 정정하려면 어떤 법적절차를 거쳐야 할까요?
라는 질문에 대해 말씀드리고자 합니다.
사실관계를 보면, 관광호텔법인이 본건 건물을 신축한 후 인접 토지(본건 토지)의 사용승낙을 받아 그 부지에 부속건물을 증축하였고, 본건 건물의 건축물대장상 대지로 인접토지가 등재되었습니다. 이후 인접토지를 매수한 제3자는 본건 건물의 소유자를 상대로 부속건물부분의 철거 및 그 부분 토지를 인도하라는 소송을 제기하여 승소하여, 증축부분이 철거되었습니다. 이에 본건 건물의 건축물대장에서 증축부분은 말소가 이루어졌는데, 증축부분의 부지에 해당한 인접토지(본건토지)에 대한 건축물대장상 등재된 부분이 여전히 말소되지 않고 남아있었습니다.
문제가 발생한 것은, 본건토지를 매수한 원고가 건물을 신축하고자 하였는데, 한 필지의 토지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전까지는 새로운 건축물대장을 작성할 수가 없었고(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조), 결국 원고가 본건 건물의 소유자를 대신하여 본건 건물 건축물대장의 표시정정신청을 하였으나 반려된 것입니다.
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙[시행 2018. 12. 4.] [국토교통부령 제563호, 2018. 12. 4., 일부개정]
제1조(목적) 이 규칙은 「건축법」 제38조ㆍ제39조 및 동법 시행령 제25조에 따라 건축물대장의 서식ㆍ기재내용ㆍ기재절차ㆍ관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제6조(대지와 건축물대장의 관계) 동일 대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우에는 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새로운 건축물대장을 작성할 수 없다. 다만, 제2조제1호에 따른 증축의 경우에는 그러하지 아니하다.
제18조(건축물대장의 표시사항 변경) ①건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다. <개정 2009. 1. 20., 2011. 9. 16., 2017. 1. 20.>
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다.
제20조(건축물대장의 지번 변경) ①건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 지번에 관한 사항을 변경하려는 때에는 별지 제17호서식의 건축물지번 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 하며, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이를 확인한 후 그 지번을 변경하여야 한다. <개정 2009. 1. 20., 2012. 11. 16., 2015. 6. 4., 2017. 1. 20.>
1. 토지대장 또는 임야대장
2. 현황측량성과도(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다)
3. 대지 소유자의 동의서(변경되는 대지의 소유권자와 건축물의 소유권자가 다른 경우에 한한다)
②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물 소유자의 신청에 의하는 경우 외에 지번이 변경되었음을 증명하는 서류(토지이동정리결의서와 토지ㆍ임야 분할ㆍ합병신청서 사본 등을 말한다)가 첨부된 지적공부 소관청의 지적정리통지에 의하여 건축물대장의 지번을 직권으로 변경할 수 있다. <개정 2009. 1. 20., 2017. 1. 20.>
③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축물대장의 지번을 직권으로 변경한 경우에는 해당 건축물의 소유자에게 그 사실을 알려야 한다. 이 경우 제12조제5항을 준용한다.
당시 원고의 건축물대장 표시정정신청이 반려된 이유는 "건축물의 표시정정신청은 건축물대장의 기재 및 관리등에 관한 규칙 제18조, 제20조, 제21조 등에 의하여 건축물의 소유자가 법령이 정한 관련 서류를 첨부하여 신청하여야 하는데, 이 사건 건물의 소유자가 아닌 원고는 그 건축물에 관한 표시정정신청을 할 수 없으므로, 건축물의 소유자로 하여금 관련 서류를 첨부하여 신청하도록 하라." 라는 것이었습니다.
이에 원고는 위 표시정정신청반려처분에 대한 취소소송(행정소송)을 제기하였다가 각하되었고, 이후 항소 및 상고가 기각되었으며, 다시 민사소송으로 건축물대장지번 변경의 소를 제기하였으나 각하판결을 받았습니다.
마지막으로 원고는 건축물대장지번변경 절차이행청구의 소를 제기하였고, 이 판결에서는 다행히 승소할 수 있었습니다.
즉, 위 판결에 의하면 건축물대장의 지번말소신청절차를 이행하라는 소송은, 단순한 사실의 존부에 관한 다툼에 불과한 것이 아니라, 건물을 신축할 수 없다는 법률적인 불이익을 받고 있으며, 소유권에 대한 방해행위라고 볼 수 있다는 것입니다. 건축물대장정정신청을 필요로 하는 모든 사례에 적용할 수는 없겠지만, 건축물대장의 정정이 이루어지지 않으면 자신의 법률상 권리가 침해되는 구체적 상황이 존재한다면, 위 판례를 적용할 수 있을 것입니다.
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