[부동산승소포인트] 다가구주택 전세권자의 우선변제권, 전세권시리즈 ②

사실관계를 보면,피고는 다가구주택 중 한 호실의 임차인이었고 전세권설정등기를 한 후 전입신고를 마쳤으나, 같은 건물의 다른 호실 임차인인 원고는 피고의 전세권설정등기보다 늦었지만, 피고보다는 먼저 전입신고 및 확정일자를 받았습니다.

이후 위 다가구주택에 대해 경매가 이루어졌고 피고가 원고보다 선순위 권리자라는 이유로 원고보다 먼저 배당받았고, 원고는 피고의 배당 후 남은 금액에 대해서만 배당을 받게 되었습니다. 이에원고가 피고를 상대로 배당이의의 소를 제기하여, 자신이 피고보다 선순위라는 점을 주장하며 배당표의 경정을 구하였습니다.

대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다10007 판결을 보면, 원고의 전입신고 및 확정일자가 피고보다 먼저 이루어졌고, 피고의 전세권은 건물에 대한 것이며, 주택임차인으로서의 권리과 전세권자로서의 권리는 별개의 것이므로, 토지지분에 관한 경매대금에 있어서는 원고가 피고보다 우선한다고 보아 원심을 파기하였습니다.

구체적으로 보면 다가구주택이란, 건축법 시행령 별표 1에 따라 단독주택의 한 유형입니다. 다가구주택의 등기부를 보면 호실별로 등기가 따로 되어 있지 않고, 건물 전체가 한 개의 등기부로 되어 있으며, 건물등기부에 대지권이나 대지지분에 대한 내용이 존재하지 않습니다. 또한 건물등기부에 전세권을 등기하기 위해서는 부동산등기법 제72조에 따라 전세권의 범위를 기재하여야 하는바,전세권자는 다가구주택 중 특정부분에 대해 전세권을 보유한다는 점을 등기부에 기재하게 됩니다.

한편, 주택임대차보호법 제3조의 2에 의하면,명시적으로 임차주택의 대지에 대해서까지 임차인의 우선변제력이 미친다고 규정하고 있습니다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인으로 하여금 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에 대해 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으므로, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 획득하면 다가구주택이든 단독주택이든 대지지분에까지 효력이 미치게 되는 것입니다

결론적으로 다가구주택, 다중주택, 단독주택 중 일부 호실에 대해 전세권을 설정하였다고 하더라도, 대지지분에 대해서까지 우선변제권을 인정받기 위해서는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 요건을 별도로 갖추고 있어야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.