[계약분쟁] 부동산 매도인이 계약금만 받은 상태에서 임의로 담보대출을 받으면 어떤 일이 발생할까?

오늘은 상담 요청받은 사례를 소개해드립니다.

사실관계를 보면,

상담자분은 다가구주택 매도인으로서 매매계약을 체결하였는데 여러 개인적인 사정과 세금부담 등으로 인해 면밀히 검토하지 않은 상태로 서둘러 위 주택을 매도하게 되었습니다. 계약조건은 계약금, 중도금 1~3차, 잔금지급 순이고, 매매대금 중 임대보증금반환채무를 매수인이 승계하기로 하였습니다. 그리고 상담자분은 위 계약대로 잘 이행하기 위해 기존의 세입자들과 상의하여 잔금일 무렵에 모든 임대차 계약을 종료하기로 합의를 해놓았습니다.

또한 상담자분은 매수인이 위 주택을 매입하는 목적이 주변 토지와 함께 개발행위를 하기 위해서라고 들었으며, 위 주택을 매수한 후 철거할 계획이라고 들었기 때문에 세입자들까지 전부 내보낼 준비를 마친 것인데, 계약 체결 이후에서야 특약사항 중 매도인에게 불리한 여러 조항들을 뒤늦게 인지하였고, 매수인의 자력이나 지급의사에 대해서도 의구심이 드는 상황이 발생하였습니다.

이에 상담자님의 질문은 아래와 같았습니다.

저는 다가구주택에 관한 매매계약을 체결한 매도인입니다. 지금까지 계약금만 받았습니다. 그런데 여러 사정을 보니 매수인이 계약을 제대로 이행할지 너무나 불안하고, 세입자들에게 임대보증금을 반환해야 할 시기도 곧 닥치는데, 제게 여유자금이 전혀 없습니다. 그래서 혹시 몰라서 은행에서 매매목적물을 담보로 대출을 받고 싶습니다. 제가 대출을 받아도 될까요

상담자분은 세입자들에게 임대보증금을 반환하지 못하는 일을 막고자 여유자금을 마련해두고 싶었던 것인데, 그렇게 해도 자신에게 문제가 발생하는 것은 아닌지 궁금해 하셨습니다.

먼저, 형사적인 문제를 먼저 검토해보겠습니다.

대법원은 부동산 매도인이 중도금을 받는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계부터는 '타인의 사무를 처리하는 자'로 보아 매도인이 목적물에 대한 처분행위를 하면 배임죄에 해당한다고 보고 있습니다.

"부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전할 의무에서 벗어날 수 없다. 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에게 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호ㆍ관리할 신임관계에 있게 되고,그때부터 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 부동산을 제3자에게 처분하여 등기를 하는 행위는 매수인의 부동산 취득이나 보전에 지장을 초래하는 행위로서 배임죄가 성립한다. "고 판시하고 있습니다(대법원 2018. 12. 13. 선고 20167도19308 판결 참조).

한편 참고적으로, 매수인이 계약금만 지급하고서 먼저 소유권을 이전받은 후 담보대출을 받아 잔금을 지급하기로 한 매도인과의 합의를 위반하여 다른 용도로 대출을 받았더라도 이는 배임죄가 아니라는 판결이 있으므로 함께 소개해 드립니다.

매도인이 대금을 모두 지급받지 못한 상태에서 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 경료하였다면, 이는 법이 동시이행의 항변권 등으로 마련한 대금 수령의 보장을 매도인이 자신의 의사에 기하여 포기한 것으로서, 다른 특별한 사정이 없는 한 대금을 받지 못하는 위험을 스스로 인수한 것으로 평가된다. 그리고 그와 같이 미리 부동산을 이전받은 매수인이 이를 담보로 제공하여 매매대금 지급을 위한 자금을 마련하고 이를 매도인에게 제공함으로써 잔금을 지급하기로 당사자 사이에 약정하였다고 하더라도, 이는 기본적으로 매수인이 매매대금의 재원을 마련하는 방편에 관한 것이고, 그 성실한 이행에 의하여 매도인이 대금을 모두 받게 되는 이익을 얻는다는 것만으로 매수인이 신임관계에 기하여 매도인의 사무를 처리하는 것이 된다고 할 수 없다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011도3247 판결 참조).

다음으로, 민사적으로 어떤 문제가 발생하는지 보겠습니다.

① 매도인의 채무불이행으로 인해 매수인의 계약해제권 행사 가능성

매도인은 매매계약상 주된 의무로서 매매목적물의 완전한 소유권을 이전해 주어야 할 의무가 있습니다.

또한 매도인은 중도금 지급일이 도래하기도 전부터 단순히 심적으로 불안하다는 이유만으로 혹은 매수인의 자력이 의심스러운 간접정황이 발견되었다는 이유만으로는 매도인이 계약의 효력을 부인한다거나 매도인의 주된의무를 거절할 권능이 발생하지는 않습니다. 

이러한 상황에서 매도인이 계약 당시 존재하지 않던 담보대출을 받아 매매목적물에 근저당권을 설정할 경우, 이는 완전한 소유권을 이전할 의무에 대해 스스로 일부 제한을 가하는 행위입니다. 물론 매도인이 매수인과 합의만 된다면야 잔금일 전에 매도인이 목적물에 근저당권을 설정하되, 매수인이 잔금으로 근저당권 피담보채무부터 변제하고 근저당권말소도 동시에 진행하기로 하는 방식으로 별 문제없이 해결할 방법은 있습니다.

그러나 매도인이 매수인과 아무런 상의 없이 매매목적물에 일부 처분행위(근저당권설정행위)를 할 경우 매수인 입장에서는 중도금 혹은 잔금일 지급시기가 도래하더라도 근저당권 말소등기의무와의 동시이행을 주장하면서 대금지급의무를 정당하게 거부할 가능성이 있습니다. 

더 나아가 매수인이 잔금 지급기일까지도 근저당권말소등기 의무가 이행되지 않았다는 이유로 말소등기의무 이행기한을 설정하여 이행을 최고하였음에도 매도인이 말소하지 못한다면, 매수인의 모든 의무가 이행(또는 이행제공)되었다는 전제하에 계약해제권을 취득할 가능성도 발생할 수 있습니다.

② 매도인이 할 수 있는 조치 - 계약금 배액상환하면서 해약

매도인이 매수인과 상의 없이 임의로 목적물에 담보대출을 받는 방식이 아니라, 아직 중도금만 지급된 상태이며, 계약금이 수수되었으므로 계약금이 해약금으로 추정되는 상황이고, 별다른 특약이 없다면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 실제로 상환하면서 해약을 할 수 있습니다.

③ 결론 - 매매계약을 체결할 때 매도인에게 불리한 조건이 있었으나 나중에서야 인식하는 경우 혹은 매수인의 자력에 대한 의구심이 드는 경우와 같이 매도인측의 사정으로 계약을 해제하는 것은 매우 어려운 일이며, 다만 계약금만 지급된 상태라면 배액상환하는 것이 사실상 유일한 방법일 수 있습니다. 단순히 매도인이 불안하다는 이유만으로 매매목적물을 담보로 대출을 받는 것은 추후 민형사상으로 여러 문제가 될 소지가 많기 때문에 상황에 따라 전문가의 상담을 받으시기를 권합니다.